财务测算模板(融合各大房地产企业成本测算)

发布于:2021-07-26 22:38:34

持有物业估值表
评估基准日 2025.12.31

备注:各类持有物业预*2025.12.31日运营结束,以季运营收入(扣除人防车位收入)为评估基础,采用年金现值法估算物业运营终止时价值 物业开发价值 (成本法 成本法) 成本法 房产净值(万元, 可租/自营面积 截止2025.12.31) (㎡) 剩余租期 (季,20262050) 物业运营价值(收益法 物业运营价值 收益法) 收益法 季运营收入 (万 元,2026.1.12026.3.31) 3,238 1,525 2,224 752 销售均价(元 销售均价 元 /㎡,按物业 ㎡ 按物业 评估增值率 评估价值,截 评估价值 截 运营终止日 物业评估价值 (% ) 止 万元.截止 运营收入溢 (万元 截止 万元 2025.12.31) 2025.12.31) 价系数

序号

物业类型

土地净值(万 土地净值 万 房产+ 房产 + 土地原 元 ,截止 截止 万元) 值 ( 万元 ) 2025.12.31)

备注

资本化率(%) 年金现值系数

1 2 3 4

综合体商业 综合体写字楼 综合体酒店 综合体车位

39,455 33,309 69,134 17,007

3,983 3,486 2,527

21,867 18,471 28,989 11,190

48,000 39,000 28,000 26,734

100 100 100 100

7.50% 7.00% 7.00% 6.00%

13.32 14.27 14.27 16.62

150.0% 100.0% 150.0% 60.0%

107,848 43,525 79,334 19,998

173.3% 30.7% 14.8% 17.6%

22,468 季运营收入中 不含产权车位 11,160 季运营收入中 仅含写字楼租 28,334 季运营收入中 仅含酒店及酒 7,481 季运营收入中 仅含产权车位

5 6

商业街区 商业街区车位

26,519 1,681

8,363

8,631 1,093

19,500 3,998

100 100

7.50% 6.00%

13.32 16.62

1,639 106

150.0% 60.0%

54,585 2,814

105.8% 67.4%

27,992 季运营收入中 不含产权车位 7,041 季运营收入中 仅含产权车位

7 8

会所 会所车位

3,765 -

1,453

1,083 -

4,280 1,050

100 100

7.00% 6.00%

14.27 16.62

385 -

150.0% 60.0%

13,748 -

265.1% -

32,121 季运营收入中 含产权车位租 季运营收入中 仅含产权车位

合计

190,870

19,812

91,323

170,562

9,869

321,854

68.6%

18,870

股权转让模式 序号 物业类型 固定资产处 置净收入(万 置净收入 万 元 ,截止 截止 2025.12.31) 减:土地及房 产净值(万元, 减:营业税金 及附加 截止 2025.12.31)

资产转让模式 固定资产处 置净收入(万 置净收入 万 物业价值增 值率(%) 元 ,截止 截止 值率 2025.12.31) 备注

固定资产处置 总价(万元 万元,截 总价 万元 截 止 2025.12.31)

减:印花税

减:所得税

减:印花税

减:土地增 值税

减:所得税

1 2 3 4

综合体商业 综合体写字楼 综合体酒店 综合体车位

107,848 43,525 79,334 19,998

(32) (13) (24) (6)

(26,954) (10,878) (19,828) (4,998)

80,862 32,634 59,483 14,994

(25,849) (21,957) (31,516) (11,190)

(5,986) (2,416) (4,403) (1,110)

(32) (13) (24) (6)

(40,057) (3,766) (15,845) (1,301)

(8,981) (3,843) (6,887) (1,598)

26,944 11,530 20,660 4,794

172.2% 40.5% 74.8% 27.7%

5 6

商业街区 商业街区车位

54,585 2,814

(16) (1)

(13,642) (703)

40,927 2,110

(16,994) (1,093)

(3,029) (156)

(16) (1)

(18,495) (574)

(4,013) (248)

12,039 743

117.1% 78.4%

7 8

会所 会所车位

13,748 -

(4)

(3,436)

10,308 -

(2,536) -

(763) -

(4)

(7,233) -

(803) -

2,409 -

238.2% -

321,854

(97)

(80,439)

241,318

(111,135)

(17,863)

(97)

(87,268)

(26,373)

79,118

98.1%


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